تحلیل مسکن تهران (بر اساس داده های بانک مرکزی)

میانه حجم معاملات ماهانه 7.6 هزار واحد است.

هر وقت حجم معاملات بالای 5000 واحد میرود تمایل به رشد را میبینیم ولی وقتی حجم معاملات پایین می آید چسبندگی در قیمت دیده میشود. مهمترین دالیلی که با افت حجم معاملات، قیمت مسکن افت نمیکند:

• در حال حاضر به گفته بانک مرکزی میانگین نرخ هر متر مربع واحد مسکونی حدود 81.4 میلیون تومان است:

بهای تمام شده یک متر مربع واحد مسکونی در تهران با خواب سرمایه 2 ساله تقریبا برابر نرخ فروش آن است به همین دلیل با افت حجم معاملات قیمت مسکن افت نمیکند ( بهای تمام شده به قیمت فروش بسیار نزدیک است پس کف قیمت پایداری را برای مسکن ایجاد کرده است)

• قرار گرفتن قیمت مسکن در محدوده دلاری پایین

میانه قیمت دلاری هر متر مربع واحد مسکونی از سال 96 تا 1402 حدود 1200 دلار است.

در حال حاضر قیمت یک متر واحد مسکونی 81.4 میلیون تومانی است که اگر دلار اسفند را 59000 تومان در نظر بگیریم هر متر مربع 1380 دلار میشود که نسبت به میانه خود %15 حباب دارد ) با شرایط فعلی که حباب سکه حدود 30% و حباب دلار بازار آزاد ایران حدود %20 و دلار خودروی خارجی بالای 100 هزار تومان و… است عدد با اهمیتی نیست.

وقتی خروج سرمایه غیرقانونی باشد با افزایش نقدینگی و انتظارات تورمی داراییها متورم میشود.

اگر میانگین دلاری نرخ مسکن را از سال 1380 الی 1396 در نظر بگیریم به عدد 1000 دلار برای هر متر مربع میرسیم حاال که نرخ دلار مسکن با دلار 59000 تومان حدود 1380 دلار است آیا شاهد حباب %38 مسکن هستیم؟

امریکا از سال 96 حدود %27 تورم داشته اگر ما از سال 1380 الی 1396 میانگین دلاری قیمت هر متر مربع را 1000 دلار)با توجه به گفته تحلیلگران دیگر( در نظر بگیریم با تورم دلار امریکا حدود 1270 دلار میشود که بسیار نزدیک قیمت بازار است.)

اگر با دلار 65000 تومان فعلی بگیریم مسکن به قیمت است( برای پیش بینی رشد مسکن باید نگاه ما به حجم معاملات مسکن باشد. اگر حجم معاملات به صورت پایدار رشد کرد انتظار رشد قیمت را داریم مانند سالهای 96 و .1401(در نمودار اول کامال مشخص است)

مهمترین عوامل تاثیرگذار بر حجم معاملات:

• عرضه و تقاضا
• ارزش ریال

عرضه و تقاضا:

عرضه و تقاضا در بازار مسکن سالهای زیادی است که ناتراز است)به تولید بالای یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم ولی خیلی کمتر تولید میشود( از سال 96 قدرت خرید حقوق بگیران بسیار کاهش پیدا کرد به همین دلیل مسکن رشد بالایی نمیتواند داشته باشد زیرا حجم معاملات به دلیل افت قدرت خرید کاهش پیدا کرده است.

عمده هزینه جاری دولت در بودجه، حقوقودستمزد است در بودجه سال 96 دولت پیش بینی کرده بود حدود 60 میلیارد دلار حقوق و دستمزد پرداخت کند.)تقریبا این پیش بینی را پوشش داده است( در آن سال حجم معاملات بشدت بالا رفته است)در نمودار بالا کامال مشخص است( زیرا قدرت خرید حقوق بگیران بالا بوده است) تقاضای مصرفی به بازار گسیل شده است ( از سال 96 تا حاال هر سال دلاری هزینه جاری دولت کاهش پیدا میکند تا در سال 1402 هزینه جاری حدود 28 میلیارد دلار میشود و حجم معاملات بشدت کاهش پیدا میکند زیرا قدرت خرید بشدت افت کرده است ( دلاری از سال 96 حقوق و دستمزد نصف شده ولی مسکن دلاری رشد کرده است)

در سال 1400 هزینه جاری دولت نسبت به سال 99 رشد با اهمیتی میکند که حجم معاملات ماهانه را به صورت میانگین در سال 1401 بالای 8000 واحد میبرد ولی دوباره هزینه های جاری دولت دلاری افت کرده و میانگین حجم معاملات در ماه زیر 4000 واحد می آید.

طبق بودجه پیشنهادی سال 1403 هزینه جاری دولت با میانگین دلار 70000 تومان برای کل سال 1403 حدود 26 میلیارد دلار است که نسبت به سال 96 حدود %56 و نسبت به سال 1402 حدود %6 افت کرده است پس احتمال ورود تقاضای مصرفی بسیار پایین است که از این مسیر حجم معاملات بالا برود.

ارزش ریال:

اگر سرمایه گذاری در مسکن جذاب باشد حجم معاملات توسط سرمایه گذاران رشد میکند(وزن تقاضای مصرفی در تحریک حجم معاملات بیشتر از تقاضای سرمایه گذاری است)

ارزش ریال با ارزش مسکن رابطه عکس دارد هرچه ریال بیارزش شود مسکن به صورت ریالی با ارزش میشود ( بهترین خطکش برای فهمیدن ارزش ریال در نظر گرفتن ارزش دلار است)

از سال 96 تا سال 1402 میزان رشد دلار بسیار نزدیک به رشد مسکن بوده است ( در سالهای دلار جلوتر حرکت کرده ولی در سال بعد مسکن عقب افتادگی خود را جبران کرده است و بلعکس )

پیش بینی میشود در سال 1402 نقدینگی کل کشور حدودا 8000 همت شود و در سال 1403 با توجه به بودجه پیشنهادی و ثبات شرایط فعلی، نقدینگی پتانسیل رسیدن به حدود 10900 همت را دارد و با درنظر گرفتن رشد اقتصادی 3.5% ارزش دلار روی کاغذ حدود 70000 تومان است)قیمت دلار تابع عرضه و تقاضا است و اگر اتفاقات غیرمترقبه ای رخ دهد هدف قیمت دلار در اولین گام 80000 تومان خواهد بود. در محاسبات خود ارزش دلار را مالک قرار میدهم زیرا در نهایت قیمت به سمت ارزش حرکت میکند و در صورت تغییر شرایط باید تحلیل به روز شود.

در حال حاضر ارزش دلار با توجه به نقدینگی حدود 8000 همت و دیگر متغییرهای کالن اقتصادی روی کاغذ حدود 54000 تومان است و تا آخر سال ارزش آن به 68000 الی 70000 تومان میرسد یعنی برای سال 1403 رشدی حدود 26% متصور هستم. ( %26 ارزش ریال افت کرده و روی کاغذ ارزش هر متر مربع مسکن را به حدود 100 میلیون تومان میرساند )

نتیجه گیری

تقاضای مصرفی با اهمیتی وجود ندارد. ( حقوق و دستمزد از سال 96 دلاری بیش از %50 افت کرده است )

تقاضای سرمایه گذاری وجود ندارد ( مسکن احتمال رشد %26 را دارد ولی سود بانکی بالای %30 است )

عقب افتادگی با اهمیتی نسبت به دلار ندارد. ( مسکن و دلار از سال 96 تا سال 1402 به ترتیب 14 و 15 برابر شده اند )

در سال 1403 رشد مسکن را در بهترین حالت از تورم کمتر میبینم و احتمال پا برجا بودن رکود تورمی بالا است. در سال 1403 بهای تمام شده مسکن به اندازه تورم رشد خواهد کرد و ارزش مسکن بالا می آید ولی این افزایش ارزش به مصرف کننده یا سرمایه گذار نمیتواند منتقل شود و فروشندها برای نقد کردن داراییها باید با تخفیف همراه شوند در این حالت قیمت زیر ارزش خواهد آمد.

پیشنهاد: اگر تصمیم خود را گرفته اید با این شرایط در مسکن سرمایه گذاری کنید حتما با گرفتن وام و رهن برای خود اهرم ایجاد کنید و انتخاب شما مسکن متراژ پایین در حومه شهر تهران باشد.

تحلیلگر: سجاد بوربور