قیمت مسکن در سال 1401 چه می‌شود؟

سرمایه‌گذاری در مسکن نسبت به بازارهای دیگر در سال 1401 جذاب نیست زیرا:

تحلیل مسکن:

در ایران سالانه به تولید حدود 1.1 میلیون واحد مسکونی نیاز است ولی در دهه 90 سالانه به صورت میانگین کمتر از 400 هزار واحد مسکونی تولید شده است. دلایل مهم این کاهش عرضه جذاب بودن بازارهای دیگر و نداشتن توجیه اقتصادی در تولید مسکن است. اینجا کاملاً مشخص است کاهش شدید عرضه اجازه افت جدی را به مسکن نمی‌دهد یادمان باشد مسکن دارایی است که تقاضا در آن افت خاصی ندارد(مصرف کننده مسکن را خریداری می‌کند و اگر توان خرید نداشته باشد آن را از کسی که خریده است اجاره می‌کند)

سؤال:

چه زمانی مسکن رشد خواهد کرد؟

تقاضای مصرفی است که قیمت مسکن را رشد می‌دهد در حال حاضر میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران به گفته بانک مرکزی حدود 32.9 میلیون تومان است و اگر سازنده حرفه‌ای بخواهد مسکن تولید کند با توجه به ریسکی که به سرمایه خود تحمیل می‌کند چند درصد بیشتر از سود بانکی سود خواهد کرد پس اگر قرار باشد برای سازنده تولید توجیه داشته باشد باید بتواند در قیمت‌های بالاتر به مصرف کننده بفروشد.

در سال 1401 دلاری حقوق و دستمزد نسبت به سال 96 نصف شده است ولی مسکن(تمام کالا و خدمات) دلاری رشد کرده است با این شرایط مصرف کننده توان خرید مسکن را ندارد پس مسکن رشد خاصی هم نمی‌تواند بکند.

در تهران به صورت میانگین 60 درصد مسکن، قیمت زمین است و 40 درصد مسکن، بهای تمام شده، خواب پول و … است. از این 40 درصد 30 درصد رابطه مستقیم با دلار دارد پس در کوتاه‌مدت مسکن توان هماهنگ کردن خود با دلار را ندارد.

نتیجه:

اگر دلار در کوتاه‌مدت افت بالایی داشته باشد مسکن به‌واسطه وزن پایین دلار و عرضه کم قطعاً در کوتاه‌مدت کمتر از دلار افت می‌کند و اگر دلار رشد بالایی هم داشته باشد مسکن به‌واسطه وزن پایین دلار و کاهش قدرت خرید مصرف کننده در کوتاه‌مدت رشد کمتری نسبت به دلار خواهد کرد.

به نظر من فضایی که در این مذاکرات ایجاد می‌شود سیاه‌وسفید نیست و تحلیلم را بر اساس فضای خاکستری است.(فضای خاکستری یعنی مذاکرات فرسایشی و آزادی قطره‌چکانی منابع بلوکه‌شده)

طبق تحلیلی که از قیمت دلار در سال 1401 داشتم و به صورت پست در اختیار شما قرار دادم باثبات شرایط خاکستری  ارزش دلار را در پایان سال 1401 حدود 40 هزار تومان می‌بینم و در این شرایط سرمایه‌گذاری در مسکن گزینه جذابی نسبت به بازارهای دیگر نیست.

طبق بررسی‌های من قیمت مسکن در دهه 80 بین 200 دلار تا 2000 دلار بوده است و در دهه 90 بین 800 دلار تا 1200 دلار بوده است. به دلیل شباهت بالای سال 1401 به دهه 90 اگر میانگین دلاری دهه 90 را ملاک محاسبه قرار دهیم به این نتیجه می‌رسیم قیمت هر متر مربع واحد مسکونی منطقی است که حدود 1000 دلار پیش‌بینی شود. در حال حاضر قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در ایران حدود 32.9 میلیون تومان و قیمت دلار حدود 27000 تومان است یعنی در حال حاضر دلاری قیمت هر متر مربع حدود 1218 دلار است. برای اینکه قیمت هر متر مربع به 1000 دلار برسد 3 حالت وجود دارد:

1. قیمت مسکن حدود 17 درصد افت کند و قیمت دلار ثابت باشد.
2. قیمت دلار حدود 22 درصد رشد کند و قیمت مسکن ثابت باشد.
3. تعادلی بین تغییرات قیمتی مسکن و دلار به وجود آید که دلاری قیمت مسکن 1000 دلار شود.

با توجه به توضیحاتی که در مورد مسکن دادم احتمال افت جدی آن کم‌رنگ است به همین دلیل حالت دوم برای من پررنگ‌تر است.

متغییرهای کلان اقتصادی تأخیر دارند ولی دروغ نمی‌گویند.